Il nuovo disegno di legge sugli sfratti rapidi

Il nuovo disegno di legge sugli sfratti rapidi Il tema degli sfratti è tornato di primaria rilevanza in un mercato delle locazioni sempre più caratterizzato da rigidità e da tempi di recupero degli immobili spesso lunghi e onerosi per i proprietari. In questo contesto si collocano una serie di interventi normativi che stanno progressivamente ridisegnando la materia: la riforma Cartabia del processo civile, il Decreto Sicurezza 2025 (L. 80/2025), il nuovo disegno di legge sugli sfratti rapidi e sulle occupazioni abusive approdato al Consiglio dei ministri il 19 novembre 2025 e il DDL S.1610, ancora in fase di iter parlamentare, che introduce l’Autorità per l’esecuzione degli sfratti (AES). Si tratta di tasselli di un unico percorso riformatore, volto a snellire le procedure di rilascio, digitalizzare il processo e rafforzare la tutela dei proprietari. Il nuovo disegno di legge sugli sfratti rapidi introduce una procedura accelerata per gli inquilini morosi e gli occupanti abusivi, con l’obiettivo di ridurre drasticamente i tempi per la liberazione degli immobili, oggi spesso bloccati per mesi o anni. La novità centrale è l’eliminazione del tradizionale preavviso di rilascio, per cui non sarà più necessario l’atto con cui l’ufficiale giudiziario comunica all’inquilino la data dello sgombero. Basterà soltanto l’atto di precetto, che fisserà un termine di 10 giorni per riconsegnare il dall’undicesimo giorno l’esecuzione scatterà in modo automatico, senza ulteriori notifiche. Il cuore della riforma è quindi un meccanismo quasi automatico, che riduce la burocrazia e garantisce al proprietario il rientro in tempi certi nella disponibilità dell’immobile. Questa procedura accelerata non riguarda le prime case, già interessate dal rilascio veloce introdotto dal Decreto Sicurezza 2025, ma si applica soprattutto a seconde, terze e ulteriori abitazioni, comprese quelle occupate abusivamente, e quindi senza titolo. In chiave sistematica, si afferma il principio per cui il possesso di fatto non legittimo dell’occupante non può più prevalere, neppure temporaneamente, sul diritto di proprietà del locatore che sia in regola con contratto e adempimenti. Per avviare l’esecuzione forzata e lo sgombero, i punti chiave saranno il possesso dell’attestato di proprietà (ad esempio il rogito notarile), l’applicazione del nuovo meccanismo civilistico speciale e l’intervento immediato dell’ufficiale giudiziario, eventualmente accompagnato dalla forza pubblica. L’obiettivo dichiarato dell’Esecutivo è restituire rapidamente al mercato immobili oggi impropriamente occupati, contribuendo, almeno nelle intenzioni, a combattere l’emergenza abitativa anche attraverso un aumento dell’offerta. La riforma affronta inoltre il problema dei beni lasciati nell’immobile dopo lo sgombero, stabilendo che mobili, arredi e oggetti privi di reale valore si considereranno abbandonati e, trascorsi 30 giorni dalla notifica dell’esecuzione senza ritiro, il proprietario può smaltirli o distruggerli senza ulteriori autorizzazioni, evitando così che l’alloggio resti inutilizzabile per mesi. La riforma non cancella le tutele per chi si trova in morosità temporanea, ma le rende più rigorose. Resta la possibilità per l’inquilino moroso di chiedere al giudice un termine di grazia per saldare i canoni arretrati ed evitare lo sfratto, ma il beneficio potrà essere concesso solo due volte in quattro anni (mentre oggi sono tre). La logica è quella di contrastare la morosità cronica, distinguendo tra chi vive un effettivo disagio economico e chi sfrutta consapevolmente i ritardi del sistema. Il Decreto Sicurezza 2025 (L. 80/2025 ) costituisce un altro pilastro del nuovo assetto. Esso introduce il nuovo reato di occupazione arbitraria di domicilio (art. 634-bis c.p.), consente lo sgombero immediato per prime case e immobili con contratto registrato, accelera la convalida di sfratto (entro 30 giorni), rende valida la PEC per tutte le notifiche e prevede l’intervento automatico della forza pubblica in caso di occupazione senza titolo. Restano esclusi gli accordi non registrati. Il DDL S.1610 completa il quadro introducendo una procedura amministrativa speciale per il rilascio in caso di morosità di almeno due canoni, con l’istituzione dell’Autorità per l’Esecuzione degli Sfratti (AES). Il locatore, allegando il contratto registrato e dando prova della morosità, può ottenere dall’AES un provvedimento di rilascio entro 7 giorni, eseguibile in 30 giorni (fino a 90 se prorogati). Nel complesso, la nuova riforma sugli sfratti si colloca all’interno di questo grande percorso di revisione, aggiungendo strumenti incisivi, tempi più definiti e nuove modalità operative che si integrano con le trasformazioni già avviate nel sistema delle locazioni.