La nuova disciplina della circolazione dei beni di provenienza donativa

La nuova disciplina della circolazione dei beni di provenienza donativa

Il 26/11/2025 è stata approvata la legge di riforma della circolazione dei beni immobili di provenienza donativa. La proposta, avanzata dal Consiglio Nazionale del Notariato, ha una grande portata storica, perché determina una notevole semplificazione a favore della circolazione dei beni immobili.

L’art 44 del “Ddl semplificazioni” interviene sul regime di tutela dei legittimari, in relazione ai beni donati in vita dal de cuius, modificando il sistema delle restituzioni. Nello specifico, la riforma introduce il principio per cui chi acquista un immobile che il venditore ha ricevuto in donazione non lo dovrà restituire, e agli eredi spetterà solo un risarcimento economico.

Il sistema tradizionale prevedeva una tutela “reale” del legittimario (coniuge, figli e ascendenti, nei casi previsti dalla legge) grazie al diritto di sequela, caratteristica principale dei diritti reali, secondo cui il titolare del diritto reale può far valere il proprio diritto sul bene anche se questo passa in possesso di terzi.

Se una donazione lede la quota di legittima di un erede necessario, quest’ultimo poteva infatti esercitare l’azione di riduzione che determinava il rientro dell’immobile nella massa ereditaria. Con l’azione di riduzione, quindi, i legittimari, nel caso in cui fosse stata lesa la quota di legittima prevista dalla legge, potevano far dichiarare inefficaci le disposizioni testamentarie e le donazioni che eccedevano la quota disponibile. L’azione di riduzione poteva essere esercitata non solo nei confronti del donatario ma anche verso i suoi aventi causa entro i dieci anni dall’apertura della successione; di conseguenza, la tutela dei legittimari non si limitava ai rapporti interni tra eredi, ma si estendeva anche ai terzi che avessero acquistato il bene donato.

Questa incertezza di stabilità del bene donato rendeva inevitabilmente più difficile la sua circolazione, perché il timore degli acquirenti di possibili iniziative giudiziarie da parte dei legittimari non poteva che incidere negativamente sulla fluidità del mercato immobiliare dei beni di provenienza donativa.

La nuova normativa si pone quindi l’obiettivo di facilitare le operazioni economiche sostituendo la possibile restituzione del bene con un meccanismo di risarcimento monetario: la posizione dei legittimari è garantita dal permanere di un diritto di credito nei confronti del donatario, commisurato all’eventuale lesione della quota di riserva, con la conseguenza che il nuovo proprietario non rischia più di vedersi sottratto il bene acquistato per effetto dell’esercizio dell’azione di riduzione. In tale prospettiva, la trascrizione dell’atto di acquisto nei registri immobiliari attribuisce un ulteriore livello di tutela, rendendo l’acquisto opponibile ai terzi.

Gli effetti della riforma sono molteplici. In primo luogo, si realizza una sensibile crescita della sicurezza giuridica per gli acquirenti di immobili provenienti da donazione, poiché l’eliminazione dell’azione di riduzione con effetti reali verso i terzi elimina il rischio di subire restituzioni o rivendicazioni sul bene a distanza di anni. Contestualmente, si favorisce un maggior accesso al credito, dal momento che gli istituti bancari possono ora accettare tali immobili come garanzia ipotecaria senza le precedenti cautele o limitazioni.

Del resto, a fronte di un aumento sempre crescente di donazioni immobiliari si era reso necessario superare una lacuna normativa che per decenni aveva penalizzato la libera circolazione dei beni e generato incertezza contrattuale.

La ricaduta negativa della riforma è l’inevitabile arretramento della tutela dei legittimari, che non potranno più contare sul bene donato. L’azione di riduzione conserva effetti solo obbligatori, con la conseguenza che il patrimonio del donatario diventa l’unica garanzia effettivamente escutibile, con tutti i rischi connessi alla sua eventuale insufficienza.

In definitiva, l’obiettivo perseguito dal legislatore è quello di agevolare la circolazione dei beni di provenienza donativa, eliminando le incertezze che sino ad oggi hanno frenato il mercato immobiliare, e di rendere più fluido e sicuro l’incontro tra domanda e offerta nel settore.