Avviso di accertamento catastale per la revisione del classamento delle unità immobiliari urbane

Dagli ultimi mesi dell'anno 2013, i residenti di alcune città, dai Comuni più piccoli fino alle metropoli di Roma e Milano, si son visti notificare dagli Uffici del Territorio dell'Agenzia delle Entrate nuovi avvisi di accertamento catastale per la revisione del classamento degli immobili.

La revisione delle rendite catastali non rappresenta un fenomeno atipico, anzi si vede ripetersi regolarmente negli anni e la ragione affonda le radici nella stessa funzione dell'istituto: infatti, noto lo scopo propriamente fiscale del catasto, risulta ovvia ed evidente la necessità di continui e periodici aggiornamenti dei parametri utilizzati per il classamento ai fini di garantire un esatto accertamento del reddito imponibile, in ossequio al principio di capacità contributiva di cui all'art. 53 della nostra Costituzione.

La disciplina del classamento delle unità immobiliari urbane è contenuta nella legge 1249/1939, soggetta negli anni a numerose modifiche ed integrazioni. A tal proposito, si deve considerare che l'esigenza di adeguamento della disciplina ha trovato un incremento con l'avvento della crisi finanziaria. Infatti, la ricerca dello Stato di recuperare nuovo imponibile e le politiche di abbattimento dell'elusione ed evasione fiscale hanno dato luogo a sempre più frequenti rettifiche e variazioni dei criteri di accatastamento che, non di rado, hanno implicato un aumento degli oneri a carico dei cittadini contribuenti.

L'operazione di revisione “automatica” ad opera dell'Agenzia delle Entrate, avviene nell'ottica di correzione e adeguamento dei valori edilizi dei fabbricati alle modifiche socio- economiche sopravvenute a caratterizzare diversamente l'immobile e/o il contesto territoriale (zona censuaria) entro il quale esso è inserito. In poche parole, lo scopo è quello di aggiornare il catasto agli attuali valori di mercato, tenendo conto delle modifiche che hanno interessato l'unità edilizia e il suo luogo di appartenenza.

Le procedure di aggiornamento degli atti catastali trovano la loro fonte normativa nella legge n. 311 del 2004, meglio conosciuta come legge finanziaria 2005, specificatamente ai comma 335 e 336 dell'articolo 1. In particolare, la revisione catastale oggetto della menzionata legge non prevede alcuna incisione diretta sulle classi e sulle tariffe d'estimo esistenti, bensì riguarda una nuova assegnazione dei fabbricati nelle diverse categorie catastali quindi, la individuazione di una nuova rendita allo scopo di raggiungere una maggiore equità sul piano fiscale.

Tuttavia, le procedure previste dai commi sopramenzionati sono differenti: la prima è riferita all'ipotesi di riclassamento causato da una variazione nella zona municipale interessata; l'altra al caso di nuova valutazione a seguito di modifiche intervenute sull'immobile stesso. In quest'ultimo caso la giustezza della revisione può apparire meno problematica e spinosa, non può dirsi altrettanto a riguardo del riclassamento che interessa tutti fabbricati di una zona specifica. Essendo la rivalutazione della zona a comportare la rivalutazione dell'unità immobiliare urbana, può verificarsi un aumento discriminato ed disomogeneo delle rendite catastali dei fabbricati edificati in una specifica microzona rispetto a quelli insiti nelle microzone esentate dalla rivalutazione. La suddivisione del territorio comunale in microzone è stata introdotta del D.P.R. 138/1998 e la rideterminazione catastale delle microzone è disciplinata nel comma 335 della l. 311/2004 nel seguente modo: il Comune comunica agli Uffici di competenza dell'Agenzia delle Entrate le microzone entro le quali si sono registrati degli scostamenti rilevanti fra il valore di mercato e il valore Ici rispetto al rapporto esistente sulla totalità del territorio municipale e, di seguito, l'Agenzia provvede a notificare al cittadino l'attribuzione della nuova rendita catastale che dovrà essere applicata a partire dallo stesso anno in cui si è perfezionata la notifica.

Oltre alla menzionata criticità relativa alla disparità di trattamento fra microzone di uno stesso municipio, si può aggiungere che l'utilizzo di suddetto meccanismo “spontaneo” o “automatico” di adeguamento, non coinvolgendo direttamente il contribuente, può esser causa di mappature e classamenti non corretti, dovuti anche all'utilizzo di parametri troppo rigidi e talvolta statistici.

Come sopra anticipato, una nuova ondata di avvisi di accertamento, recanti la revisione automatica delle rendite catastali, ha interessato i contribuenti negli ultimi mesi e poiché la materia ha forti ripercussioni sulla base imponibile di più di una imposta (es. Imu, Ici,) la questione non risulta di poca rilevanza. E' bene saper riconoscere quando un avviso di accertamento e la conseguente revisione AUTOMATICA del catasto debbano ritenersi validi e legittimi, al fine di evitare ingiuste sperequazioni e aggravi fiscali. Il contribuente può, in caso di riscontro di irregolarità nel procedimento e nell'attribuzione della microzona e della nuova classe, rivolgersi alle Commissioni Tributarie Provinciali. L'impugnazione del riclassamento dovrò eseguirsi a mezzo di ricorso, entro i 60 giorni successivi alla data di notifica dell'atto proveniente dalla PA.

Negli anni, la giurisprudenza si è occupata di chiarire ed individuare gli elementi che permettono un controllo di legalità sugli avvisi di riclassamento catastale degli immobili. La Corte di Cassazione, chiamata a pronunciarsi in subjecta materia, con sentenza 9629 del 2012 ha sancito la necessità da parte della PA di comunicare, nell'avviso di accertamento stesso, in modo completo ed esplicito la motivazione che ha indotto a variare la rendita catastale della proprietà edilizia.

In particolare, nel caso previsto dal comma 335 bisognerà indicare e accertare la variazione avvenuta nel valore dell'immobile considerato; mentre nel caso descritto nel comma 336, in riferimento all'ipotesi di classamento incorso a seguito di modificazioni subite direttamente dal fabbricato, l'atto dovrà contenere una indicazione dei fatti specifici” che hanno determinato l'adeguamento della rendita. La comunicazione dell'Agenzia delle Entrate, in conclusione, non deve limitarsi a contenere una semplice enunciazione del dispositivo.

In questo senso, recentemente, la Suprema Corte (Cassazione civile 3 febbraio 2014, n. 2357) ha annullato e dichiarato illegittimo l'avviso di accertamento per il riaccatastamento, indirizzato ad un contribuente partenopeo, per vizio di carenza di motivazione.  Alla luce di quanto richiamato, si potrebbe asserire che l'automaticità della revisione non elide la necessità di motivazione che, oltre a rappresentare un imprenscindibile elemento che rende legittimo l'atto, rappresenta anche l'unico mezzo idoneo a far comprendere al destinatario le ragioni dell'avvenuta revisione.

Pertanto, in carenza di adeguate motivazioni fornite dalla PA, il contribuente sarà tenuto, nel suo interesse e al fine di auto- tutelarsi da ingiusti aggravi fiscali, a contattare un patrocinante per ricorrere dinanzi alla Commissione Tributaria di competenza, tenendo ben conto del limitato tempo a disposizione (60 giorno dalla ricevuta notificazione) per esperire l’azione. 

Avv. Mario Benedetti

Giulia Laddaga

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