Il nuovo ‘prestito vitalizio ipotecario’: l’immobile quale chiave di accesso alla liquidità

Con l’entrata in vigore della Legge n. 44/2015, a partire dal 6 maggio u.s. è possibile ottenere un prestito vitalizio sfruttando il valore della propria abitazione.

 

Tecnicamente, il meccanismo è noto come prestito vitalizio ipotecario, introdotto in Italia, per la prima volta, nel 2005 e, ancor prima, noto negli ordinamenti di common law con il nome di “reverse mortgage”.

Si tratta di uno strumento attraverso il quale un individuo, di età pari o superiore ai 60 anni, può chiedere alla banca un finanziamento parametrato al valore del proprio immobile residenziale (fino al 50%, circa, del valore di mercato) iscrivendovi un’ipoteca a garanzia.

 Il finanziamento viene erogato immediatamente, ma l’immobile continuerà a essere abitato dal suo proprietario fino al momento del decesso.

 

La normativa prevede che il finanziamento debba essere rimborsato, oltre che nell’ultimo caso, anche nelle ipotesi di trasferimento, totale o parziale, della proprietà o di altri diritti reali di godimento sull’immobile ovvero di significativa riduzione del valore immobiliare.

Nel primo caso (decesso del beneficiario) si instaura un rapporto ‘derivato’ tra la banca e gli eredi, i quali potranno decidere se estinguere il debito con cancellazione contestuale dell’ipoteca ovvero se vendere l’immobile.

Nelle altre due ipotesi (trasferimento di diritti reali a terzi o riduzione del valore dell’immobile) è chiaro come il legislatore abbia inteso tutelare la banca la quale, parametrando il quantum del finanziamento al valore dell’abitazione, vedrebbe pregiudicato il proprio diritto alla garanzia.

 

In ognuna delle tre ipotesi summenzionate l’obbligazione verso la banca dovrà essere estinta entro 12 mesi dal verificarsi degli eventi summenzionati: qualora non si provvedesse all’integrale rimborso, l’immobile potrà essere venduto al prezzo di mercato. In tale modo, le somme ottenute dalla vendita serviranno a estinguere il debito; qualora non si addivenisse alla vendita nel termine di ulteriori 12 mesi, il valore dell’immobile verrà abbattuto del 15% annuale fino a che la vendita non verrà perfezionata. Quest’ultima, comunque, potrà essere gestita altresì dagli eredi del finanziato, secondo modalità stabilite di comune accordo con la banca: in tale caso, qualora la vendita si perfezioni nel termine di 12 mesi, eventuali somme residue saranno di spettanza degli eredi.

 

Un interrogativo che potrebbe sorgere spontaneo riguarda  gli interessi, le spese e la relativa capitalizzazione; difatti, quel che in passato ha sempre frenato il ricorso a tale istituto erano proprio i tassi di interesse piuttosto elevati. In proposito, la normativa riconosce un notevole beneficio al soggetto finanziato, stabilendo la possibilità che gli interessi e le spese possano essere rateizzati “vita natural durante”, evitandone la capitalizzazione e corresponsione per l’intero alla scadenza del finanziamento.

 

A tutela della banca è previsto che, qualora per 7 volte si verificasse un ritardo nel pagamento (tra i 30 e 180 giorni), questa potrà risolvere il contratto.

 

Ulteriori vantaggi sono previsti dal punto di vista fiscale: le imposte relative all’immobile residenziale (quali Tasi, Imu e Tari) rimarranno a carico del soggetto finanziato – questo, difatti, continua ad abitare e godere del bene – ma l’operazione sarà essente dalle imposte di bollo, di registro, ipotecaria e catastale nonché dalle tasse sulle concessioni governative.

 

In conclusione, salvi gli interrogativi posti, va considerato che il provvedimento legislativo in parola, alla luce della pregressa esperienza, sembra foriero di notevoli benefici, primo tra tutti quello di dare sostegno a chi possiede ricchezza ma non liquidità.

 

BLB Studio Legale vanta una consolidata esperienza in ambito sia bancario-creditizio che immobiliare, il che permette di suggerire ai clienti le strategie più convenienti in termini di garanzia, redditività e investimento.